Sprzedaż udziału w nieruchomości jest dostawą czy usługą?

Rzeczpospolita (2010-10-07), autor: Marta Zdziebłowska , oprac.: GR

paź 12, 2010

Od kilkunastu łat nie ma zgodności co do tego, czy zbycie udziału w nieruchomości należy traktować na równi ze sprzedażą towaru (nieruchomości), czy też jako sprzedaż praw, a tym samym usługę w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji są problemy z opodatkowaniem takich transakcji VAT oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wejście w życie 1 maja 2004 r. nowej ustawy o VAT (z 11 marca 2004 r.) ożywiło spory w tym zakresie.

Jak czytamy w Rzeczpospolitej, wydaje się, że minister finansów nie miał wątpliwości co do tego, że sprzedaż udziału w nieruchomości to sprzedaż towaru na gruncie ustawy o VAT oraz że w przypadku PCC (wcześniej opłaty skarbowej) zastosowanie powinna znaleźć stawka właściwa dla sprzedaży nieruchomości. W piśmie skierowanym do wiadomości wszystkich izb skarbowych w 1994 r. wyjaśniał, że „współwłasność stanowi jednak odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy ruchomej bądź nieruchomości przysługuje kilku podmiotom. Każdy ze współwłaścicieli w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych ma określony ułamek niepodzielonej rzeczy określany jako udział, który jest prawem zbywalnym. (…) W związku z powyższym w przypadku sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości należy stosować stawkę opłaty skarbowej właściwą dla umowy sprzedaży nieruchomości”.

W kolejnych wyjaśnieniach ( np. pismo z 2 sierpnia 2001 r., PP3-06020-498/02/AP) czytamy, że „z uwagi na to, że towarem jest również część budynku (budowli), sprzedaż udziału we współwłasności nieruchomości należy traktować w kategorii sprzedaży towaru”.

Stanowisko ministra finansów podzielały początkowo niektóre sądy administracyjne, potwierdzając, że od umowy sprzedaży udziału ze współwłasności nieruchomości stawka opłaty skarbowej jest taka sama jak przy sprzedaży całej. Odmienny pogląd wyraził m.in. NSA w wyroku z 25 lipca 2002 r. (III SA 3526/01), orzekając, że sprzedaż udziału we własności będącego prawem, nie zaś towarem, nie podlegała VAT (wyrok był wydany pod rządami ustawy o VAT z 1993 r.).

Mając na uwadze stanowisko ministra finansów należałoby przypuszczać, że również w czasie kontroli organy podatkowe prezentują jednolity pogląd i traktują sprzedaż udziałów jako dostawę towaru (nieruchomości).

Nic bardziej mylnego, a świadczy o tym sprawa rozstrzygnięta przez WSA w Poznaniu w wyroku z 26 stycznia 2010 r. (I SA/Po 987/09), który oddalając skargę podatnika, podzielił argumenty organów podatkowych i stwierdził, że „powoływanie się na ekonomiczną istotę transakcji, a nie jej charakter prawny, nie ma większego znaczenia. (…) Nie jest możliwe utożsamianie rzeczy z udziałem w rzeczy, czemu sprzeciwiałaby się również wykładnia systemowa dyrektywy 2006/112/WE (…). Ustawodawca polski chcąc uznać udział w nieruchomości czy to budynkowej, czy gruntowej za towar, powinien to wyraźnie określić. W prawie podatkowym zasadą jest bowiem ścisła wykładnia (…) Wbrew zarzutom skargi organy podatkowe prawidłowo przyjęły, że w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości mamy do czynienia ze świadczeniem usługi w rozumieniu ustawy o VAT, która stanowi, że przez świadczenie usług należy rozumieć każde świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów.”

Trwający od lat spór mógłby oczywiście zostać zakończony przez odpowiednią nowelizację ustaw o VAT i o PCC, tak by wynikało z nich wprost, że przez część budynku i przez nieruchomość należy rozumieć również udział w nieruchomości.

Więcej w Rzeczpospolitej z 7 października 2010 r.